Kellerbau

Der Kellerbau – Was ist zu beachten?

Der Keller bietet als Untergeschoss jede Menge Platz. Haustechnik, Waschmaschine und Fitnessgeräte müssen nicht innerhalb des Wohnraums untergebracht werden. Des Weiteren kann der Keller auch als zusätzlicher Wohnraum genutzt werden. Dies sollte jedoch schon bei der Planung in Betracht gezogen werden, da einige strenge Vorgaben zu erfüllen sind.

Soll der Keller als Wohnraum genutzt werden, muss sowohl an die Belüftung als auch an die Heizung und ausreichend Licht gedacht werden. Ebenfalls nötig wird laut der Energieeinsparverordnung (EnEV) eine entsprechende Dämmung.

Generell spielen für den Kellerbau die Bodenverhältnisse eine wichtige Rolle, denn zum größten Feind des Kellers gehört das Wasser, welches auf Wände und Boden einwirken kann. Die Rede ist hierbei von der Bodenfeuchte, dem aufstauenden Sickerwasser und dem Druckwasser. Bevor der Keller geplant wird, muss ein Bodengutachten erstellt werden. Der Bauherr weiß so, mit welchen Kosten er beim Kellerbau rechnen muss. Im schlimmsten Fall zählt sein Grundstück zu den Flächen mit schwierigen geologischen Bedingungen. Dies wiederum treibt die Kosten für den Keller deutlich in die Höhe.

Welche Bauweisen von Kellern gibt es?

Wie bereits angedeutet, gibt es verschiedene Bauweisen rund um den Keller. Wir haben uns neben dem Fertigkeller auch den Keller in Massivbauweise näher angeschaut.

Massivbauweise

Der Keller in Massivbauweise wird auch als Mauerwerkskeller bezeichnet. Ein solcher Keller wird auf traditionelle Art und Weise, Stein auf Stein erbaut. Üblicherweise bestehen die Mauersteine für den Kellerbau aus DIN-genormten Steinen. Diese können aus Porenbeton, Leichtbeton, Ziegel oder Kalksandstein bestehen.

Wichtig bei der Massivbauweise des Kellers ist der Übergang vom Mauerwerk zur Betonplatte. Hier muss sehr sorgfältig gearbeitet werden, damit später keine Nässe eindringen kann. Damit die Abdichtung sicher ist, kommt üblicherweise PE-Folie zum Einsatz. Zusätzlich muss ein mehrlagiger Anstrich aus einer Bitumendickschicht oder aus Bitumenbahnen erfolgen. Experten sprechen hier von der sogenannten schwarzen Wanne. Der Name leitet sich von der Farbe des Bitumens ab. Die schwarze Wanne schützt den Keller von allen Seiten vor Feuchtigkeit. Allerdings kann es auch zu Schäden an der schwarzen Wanne durch spitze Steine oder Wurzelwerk kommen. Im Schnitt hat die Bitumenabdichtung eine Haltbarkeit von rund 30 Jahren. Wünscht die Baufamilie eine zusätzliche Wärmedämmung, werden Perimeterdämmplatten montiert. Diese übernehmen gleichzeitig die Aufgabe der Druckverteilung.

Fertigkeller

Bei einem Fertigkeller werden die Fertigelemente aus Beton, die zuvor im Werk des Fertigkelleranbieters vorgefertigt wurden, auf der Baustelle zum Keller montiert. Je nach Größe des Kellers ist der Aufbau innerhalb weniger Stunden oder längstens in einer Woche erledigt. Die Wände beim Fertigkeller bestehen aus wasserundurchlässigem Beton (WU-Beton). Sobald die Bodenplatte betoniert ist, können die Fertigelemente platziert und anschließend mit frischem Beton verbunden werden. In der Regel stehen die Wände für den Keller bereits nach einem Tag. Innerhalb von 3 Tagen ist der Fertigkeller meistens fertiggestellt.

Vor- und Nachteile der Kellerbauweisen im Vergleich

Die beiden Bauweisen beim Kellerbau haben sowohl Vor- als auch Nachteile, die wir uns näher angeschaut haben.

Vorteile Massivbauweise

In den meisten Fällen ist ein extra Streifenfundament nicht nötig, da sich der Keller unter der Erde befindet. Im ersten Schritt wird eine Betonplatte gegossen, die innerhalb von 24 Stunden ausgehärtet ist. Danach kann der eigentliche Kellerbau, das Mauern der Steine beginnen. Durch die fachmännische Abdichtung der Wände von außen mit Bitumen kann das Eindringen von Feuchtigkeit effektiv verhindert werden.

Nachteile Massivbauweise

Der Stein-auf-Stein gemauerte Keller hat einen entscheidenden Nachteil. Für den Bau muss deutlich mehr Zeit eingeplant werden. Bei fehlerhafter Abdichtung ist er stark den Wetterbedingungen ausgesetzt, was wiederum zu Feuchtigkeit im Keller und zu Schäden an der Bausubstanz führen kann. Aufgrund der längeren Bauzeit steigen auch die Baukosten an.

Vorteile Fertigkeller

Bei entsprechend guter Planung kann der Keller aus den vorgefertigten Elementen innerhalb kürzester Zeit errichtet werden. Der Hersteller des Fertigkellers kann zudem garantieren, dass der Keller dicht ist und keine Feuchtigkeit eindringen kann. Dies liegt an der Konstruktion, denn der Fertigkeller hat wenig Fugen und bildet insgesamt die sogenannte weiße Wanne. Bauherren bekommen einen solchen Keller komplett aus einer Hand, können ihn individuell planen und sparen dabei an Kosten. Im Übrigen werden Aussparungen für Fenster und Türen sowie Kabelkanäle und Schächte für Leitungen im Werk bei der Fertigung integriert.

Nachteile Fertigkeller

Für den Aufbau wird ein Schwerlastkran benötigt, was wiederum zu Problemen bei der Baustellenzufahrt führen kann. Je nach Hersteller besteht eine eingeschränkte statische Belastung an den Ecken des Kellers. Nachträglich können weder Leitungen unter Putz gelegt, noch Durchgänge in die Wände integriert werden. Unter Umständen ist auch eine kostenintensive und aufwändige Auftriebssicherung für den Keller nötig.

Keller vs. Bodenplatte?

Es spielt keine Rolle, ob ein Fertighaus oder ein Massivhaus gebaut wird, ohne das sichere Fundament geht es in keinem Fall. Viele Bauherren entschließen sich aufgrund einer Kostenersparnis für die Bodenplatte und gegen den Kellerbau. Allerdings sollte diese Entscheidung nicht vorschnell getroffen und nur von den Kosten abhängig gemacht werden.

Eine Bodenplatte ist deutlich günstiger als ein Keller. Der Preis für eine Bodenplatte setzt sich aus den Kosten für den Aushub, die Bewehrung, das Betonieren und den Schalungsarbeiten zusammen. Mit deutlichen Mehrkosten ist zu rechnen, wenn sich der Aushub auf dem Grundstück als schwierig erweist, da die Bodenbeschaffenheit nicht gut ist. Aus diesem Grund sollte das Grundstück immer anhand eines Bodengutachtens geprüft werden. Für eine normale Bodenplatte muss mit Kosten von 70 bis 100 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Bei einer Thermoplatte muss pro Quadratmeter mit 130 bis 170 Euro kalkuliert werden. Dies bedeutet, dass der Preis für eine Bodenplatte bei einem durchschnittlich großen Einfamilienhaus zwischen 7.000 und 15.000 Euro liegt.

Der Kellerbau ist deutlich teurer. Auch hier spielen verschiedene Faktoren eine entscheidende Rolle für den Preis. Baufamilien müssen für einen durchschnittlich großen Keller mit Kosten zwischen 35.000 und 70.000 Euro rechnen. Der Kellerbau hat gegenüber der Bodenplatte den großen Vorteil, dass die Baufamilie im Schnitt 40 % an Wohnfläche gewinnt. Das ist ausreichend Platz für die Haustechnik oder zur Nutzung als Räumlichkeiten für das Hobby. Die entstandene Wohnung beim Kellerbau kann auch als Einliegerwohnung vermietet werden und bietet somit zusätzliche Einnahmen. Weitere Nutzungsmöglichkeiten sind ein Büro oder ein Platz für Gäste. Zusätzlich ist ein Haus mit einem Kellergeschoss wertstabiler, was sich am Wiederverkaufswert der Immobilie zeigt, wenn das Haus verkauft werden soll.

Wie wähle ich einen Kellerbau-Unternehmer aus?

Bauherren sollten beim Kellerbau stets auf die Kompetenz einer Firma, die sich mit dem Thema Keller bauen auskennt, setzen.

Sicherlich kann der Keller auch in Eigenleistung erbaut werden, um Baukosten zu sparen. Dies birgt jedoch Risiken und erfordert entsprechend Zeit und Kenntnisse rund um den Kellerbau. Schon der kleinste Fehler beim Bau des Kellers in Eigenleistung kann verheerende Folgen haben und im schlimmsten Fall den kompletten Hausbau gefährden. Baufirmen übernehmen beim anschließenden Hausbau keine Garantie, wenn es infolge von Fehler beim Keller in Eigenregie zu Problemen kommt. Somit lohnt es sich in jedem Fall, einen Spezialist mit dem Kellerbau zu beauftragen.

Worauf kommt es bei der Auswahl eines Fachbetriebs an?

Auf den ersten Blick scheinen alle Kellerhersteller gleich zu arbeiten, doch es lohnt sich, genauer hinzuschauen, um Unterschiede in der Qualität zu erkennen. Dies beginnt oftmals schon bei der Auswahl der Baumaterialien und endet mit der Genauigkeit bei der Montage des Kellers. Die meisten Anbieter rund um die Errichtung von Kellern bieten neben den zuverlässigen Festpreisen auch eine 10-jährige Garantie auf den Keller an. Das ist deutlich mehr als der Gesetzgeber fordert, denn hier sind nach VOB nur 2 Jahre Garantie üblich.

Mit den folgenden Tipps fällt es Bauherren sicherlich leichter, den richtigen Fachbetrieb für den Kellerbau auszuwählen.

• Anbieter für den Kellerbau sollten im Idealfall schon seit Jahrzehnten auf dem Markt vertreten sein. Die hochwertige und auch millimetergenaue Fertigung und Montage eines Kellers erfordert viel Fachwissen und Können.
• Eine langjährige Erfahrung ist beim qualitativ hochwertigen Kellerbau Grundvoraussetzung.
• Wichtig ist Transparenz beim Bezug der Baustoffe, damit keine Billig-Produkte von No-Name-Herstellern zum Einsatz kommen.
• Kellerhersteller sollte über eine eigene Produktionsstätte verfügen.
• Vertrauenswürdige Anbieter stehen ihren Kunden für ein persönliches Gespräch zur Verfügung. Sie heißen ihre Kunden willkommen, wenn diese sich die Produktionshallen anschauen möchten.
• Der Anbieter sollte seine Produkte als Partner als renommierte Fertighaus-Hersteller liefern.

Was kostet mich der Kellerbau?

Beim Einfamilienhaus bzw. beim Fertighaus sind die Kosten für einen Keller von verschiedenen Faktoren abhängig, sodass kein Pauschalpreis genannt werden kann.

Bauherren sollten sich in jedem Fall verschiedene Angebote einholen. Einige Hersteller nennen einen Pauschalpreis für den Keller, andere wiederum haben Leistungsverzeichnisse, aus denen die Preise rund um den Kellerbau hervorgehen.

Im Schnitt fallen folgende Kosten an:

• Eine Bodenplatte ohne Keller kostet rund 20.400 Euro.
• Ein gemauerter Hochkeller, der 50 bis 80 cm aus dem Erdreich ragt und nicht im Grundwasser liegt, kostet rund 51.500 Euro. Sollte der Keller im Grundwasser liegen, ist mit deutlichen Mehrkosten zu rechnen.
• Der Betonkeller im Grundwasser – also die weiße Wanne – kostet rund 67.000 Euro.
• Bei einem Fertigkeller variieren die Kosten stark. Bauherren müssen im Schnitt mit 300 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Kostenbeispiel für einen Fertigkeller unter einem Einfamilienhaus  mit einer Größe von 80 m²:

• Erdarbeiten: ca. 11.000 Euro
• Beton- und Maurerarbeiten: ca. 44.200 Euro
• Estrich: ca. 3.000 Euro
• 6 Fenster mit entsprechenden Lichtschächten: ca. 6.000 Euro
• Eventuelle eine Drainage: ca. 1.000 Euro
• Gesamtkosten für den Fertigkeller: 65.200 Euro

Welche Kostenfaktoren gibt es beim Kellerbau?

Beim Kellerbau können die folgenden Kostenfaktoren zu unterschiedlichen Preisen führen.

• Kellergröße in Quadratmeter
• Bauart des Kellers und Art der Ausführung – weiße oder schwarze Wanne
• Ausstattung – Außentreppe, Fenster, Lichtschächte, Türen usw.
• Bodenbeschaffenheit des Grundstücks – maßgeblich für die Kosten des Aushubs
• Grundwasserspiegel auf dem Grundstück

Wie berechnen sich die Preise für Aushub, Betonarbeiten, Abdichtung oder Dämmung?

Beim Aushub kommt es auf die Bodenbeschaffenheit an. Für einen leicht zu lösenden Boden muss mit Aushubkosten von 16 bis 20 Euro pro Kubikmeter gerechnet werden. Ist der Untergrund felsig, dann verteuert sich der Aushub auf 80 bis 90 Euro pro Kubikmeter. In den meisten Fällen handelt es sich um mittelschwere Böden, die von den Unternehmen für 30 bis 40 Euro pro Kubikmeter ausgehoben werden.

Bei den Preisen für die Betonarbeiten kommt es auf die Bauweise des Kellers an. Kommt der wasserundurchlässige Beton (WU-Beton) zum Einsatz, ist mit Mehrkosten von rund 20 bis 30 % zu rechnen. Der Betonkeller mit weißer Wanne sollte mit rund 67.000 Euro kalkuliert werden. Der Fertigkeller dagegen ist deutlich günstiger.

Für einfache Abdichtungsmaßnahmen ist mit Kosten von rund 100 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Aufwändiger und deutlich teurer wird es mit dem Injektionsverfahren. Der Kostenaufwand liegt hier bei 250 bis 300 Euro pro Quadratmeter.

Fällt die Entscheidung auf die Perimeterdämmung, dann beläuft sich der Kostenaufwand auf 40 bis 80 Euro pro Quadratmeter. Für eine komplette Dämmung belaufen sich die Kosten im Schnitt auf 75 bis 200 Euro pro Quadratmeter. Das Haus ist somit optimal vor Wärmeverlusten geschützt.

Lässt sich der Preis für den Kellerbau reduzieren?

Am deutlichsten lässt sich der Preis reduzieren, wenn auf den Keller komplett verzichtet und stattdessen eine Bodenplatte unter dem Haus zum Einsatz kommt. Durch die Bodenplatte lassen sich die Baukosten deutlich senken. Jedoch muss klar sein, dass damit wertvoller Stauraum verschenkt wird. Sicherlich kann auch nachträglich ein Keller eingebaut werden, dies ist aber mit immensen Kosten verbunden.

Entscheidet sich die Baufamilie von Anfang an für einen Fertigkeller, ist anhand eines Festpreises der Preis bereits im Vorfeld bekannt. Auch mit einer Teilunterkellerung lässt sich Geld sparen und somit die Baukosten senken. Dies macht jedoch nur Sinn, wenn klar ist, dass nur wenig Lagerfläche benötigt wird.

Beim Kellerbau lässt sich mit Eigenleistungen, dem sogenannten Ausbaukeller , rund 10 % einsparen. Die Baufamilie muss sich hierbei um die Isolierung der erdberührten Außenwände sowie um die Kellertreppe selbst kümmern. Insbesondere bei einem Hochkeller können die Eigenleistungen in den Ausbau der Wohnfläche mit einfließen und so helfen Baukosten zu sparen.

Auch bei der Ausstattung für den Keller können Baufamilien Geld sparen. Durch viele Lichtschächte, Fenster und Türen verteuert sich der Kellerbau deutlich. Auf keinen Fall sollten Baufamilien bei der Isolierung für den Keller sparen, denn durch eine gute thermische Isolierung schützen sie nicht nur die Bausubstanz, sondern sparen auf Dauer auch an Heizkosten. Mithilfe von Fördergeldern der KfW-Bank können durch die energiesparende Bauweise die Baukosten reduziert werden.

Und last but not least, kann auch über den Bau einer Einliegerwohnung nachgedacht werden, die zwar auf den ersten Blick nach mehr Baukosten aussieht, sich aber durchaus als Steuersparmodell outet. Die Einliegerwohnung bietet eine Reihe von Vorteilen. Zum einen dienen die Mieteinnahmen der Finanzierung und später als Altersvorsorge und zum anderen profitieren Baufamilien von Steuervergünstigungen.

Die Kellerbauphasen – Wie läuft der Kellerbau ab?

Bevor der eigentliche Kellerbau beginnen kann, müssen verschiedene statische Berechnungen erfolgen und eine Baugenehmigung eingeholt werden. Im Anschluss daran müssen sowohl die Finanzierung wie auch die Fördermöglichkeiten geklärt werden, um dann ein entsprechendes Unternehmen mit dem Kellerbau zu beauftragen.

Der erste Schritt zum Keller ist der Aushub des Erdreichs gefolgt vom Ausbaggern der Baugrube. Danach wird ein Schnurgerüst aufgebaut und anschließend die Rohrgräben für die Kanalleitungen ausgehoben. Unter der Betonplatte werden die Rohre in der Drainage eingebettet. Nachdem die Wärmedämmung unter der Bodenplatte eingebaut wurde, folgt die Fundamenterdung sowie das Gießen der Bodenplatte aus WU-Beton und das Verdichten. Im Anschluss daran wird die weiße bzw. die schwarze Wanne eingebaut, bevor es an die Abdichtungs- und Installationsarbeiten geht. Sobald alle Arbeiten abgeschlossen sind, erfolgt die Abnahme durch den Bauherren. Werden Mängel festgestellt, werden diese schriftlich fixiert, sodass das Kellerbau-Unternehmen entsprechend nacharbeiten kann.

Wie sieht der zeitliche Ablauf eines Kellerbaus aus?

Anhand der Erfahrungen renommierter Kellerbaufirmen beträgt die durchschnittliche Bauzeit für einen herkömmlich errichteten Keller etwa 2 bis 3 Wochen.

Wann rechnet sich die Investition in einen Kellerbau?

Die Investition in den Kellerbau lohnt sich im Grunde genommen in jedem Fall. Einzig und allein bei schwierigen Bodenverhältnissen sollte vom Keller Abstand genommen werden, denn die Voraussetzungen für einen Keller bedeuten ein Vielfaches an Mehrkosten.

Die Investition in einen Keller bietet nicht nur eine zusätzliche Nutzfläche im Haus, sondern steigert auch den Wert der Immobilie, wenn diese später einmal verkauft werden soll. Somit ist der Kellerbau eine eindeutige Investition in die Zukunft.

Fazit zum Kellerbau

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für einen Keller ist die Bodenbeschaffenheit. Daher sollte im Vorfeld immer ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden. Baufamilien können so abschätzen, was der Keller an Mehrkosten verursacht. Dadurch wird das Erstellen eines Kosten-Nutzen-Verhältnisses deutlich einfacher.

Befindet sich das Grundstück an einem Hang, dann stellt sich kaum die Frage , ob ein Keller gebaut werden soll, denn eine Bodenplatte würde hier deutlich teurer werden als der Kellerbau.

Auf Anhieb können keine pauschalen Preise für den Bau eines Kellers genannt werden, denn eine Vielzahl von Faktoren bestimmen die Gesamtkosten rund um den Keller. Dazu zählen neben der Größe auch die Lage sowie die Ausstattung. Baufamilien sollten nicht vorschnell eine Entscheidung treffen, da auf den ersten Blick die Baukosten sehr hoch sind. Für den Keller sprechen jedoch der zusätzliche Platz und die Möglichkeiten der Nutzung.

Durch einen Keller erhöht sich der Marktwert des Hauses deutlich, denn Immobilien mit einem Kellergeschoss lassen sich später nicht nur einfacher, sondern auch zu einem höheren Preis verkaufen.